Wie ein Sachverständiger vorgeht – und warum das den Unterschied macht

Ein Flachdach, das saniert werden soll. Dazu eine geplante Photovoltaikanlage und Wärmepumpen auf dem Dach. Klingt nach einem klaren Auftrag für einen Dachdecker – bis man genauer hinschaut. Denn was auf den ersten Blick wie eine einfache Sanierung aussieht, entpuppt sich bei näherer Betrachtung regelmäßig als komplexes technisches Zusammenspiel aus Abdichtung, Entwässerung, Statik, Blitzschutz und Arbeitssicherheit.

Genau das zeigt ein aktuelles Projekt aus unserer Praxis: eine großflächige Lagerhalle, deren Flachdach grundlegend saniert werden soll – bevor darauf technische Anlagen installiert werden. Was mein Prozess dabei ist, wie ein Sanierungsplan entsteht und warum eine Baubegleitung keine optionale Zugabe ist, erläutere ich in diesem Beitrag.

Phase 1: Zustandsaufnahme – was wirklich auf dem Dach ist

Bevor ich einen einzigen Satz über Sanierungsmaßnahmen schreibe, muss ich wissen, was tatsächlich vorhanden ist. Das klingt selbstverständlich – ist es in der Praxis aber häufig nicht.

Vorbereitung vor dem ersten Termin

Ich fordere im Vorfeld alle verfügbaren Unterlagen an: technische Zeichnungen, Angaben zum Dachaufbau, Informationen zu früheren Sanierungen, Maße der Dachflächen. Ohne diese Grundlage lässt sich keine belastbare Berechnung aufstellen – weder für Mengen noch für Kosten.

Im ersten Gespräch kläre ich außerdem, was mit der Dachfläche geplant ist. Wird sie genutzt? Sollen PV-Anlagen oder Wärmepumpen installiert werden? Wie wird der Bereich darunter beheizt? Diese Fragen sind keine Formalität – sie bestimmen, welche Dämmstoffstärken, welche Dachmaterialien und welche Anforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz relevant sind.

Der Ortstermin

Beim ersten Begehungstermin wird die gesamte Dachfläche systematisch aufgenommen. Ich dokumentiere die Dachabdichtung, alle Anschlüsse, Durchdringungen und Dachabläufe, die Tragkonstruktion und vorhandene Aufbauten wie Blitzschutz, RWA-Anlagen und Kabeltrassen – alles mit Übersichts- und Detailfotos, ergänzt durch eine Drohnenaufnahme.

Beim Praxisbeispiel der Lagerhalle zeigte sich dabei schnell: Auf einer gealterten Bitumenabdichtung mit deutlicher Blasenbildung lag eine Folienabdichtung, die an fast allen Anschlüssen stark gespannt war. Die Entwässerung war durch Sanierungsgullys mit zu geringem Querschnitt eingeschränkt, und es gab keine wirksame Gefällegebung – das Wasser stand vor den Abläufen, statt dorthin zu fließen.

Bauteilöffnungen als zweiter Schritt

Wann immer nötig, folgt ein zweiter Termin gemeinsam mit einem Dachdecker: Die Dachkonstruktion wird an mehreren Stellen geöffnet, um den genauen Schichtenaufbau zu prüfen und festzustellen, ob bereits Feuchtigkeit eingedrungen ist. Erst dann lässt sich wirklich beurteilen, was zurückgebaut werden muss – und was wiederverwendet werden kann.

Phase 2: Der Sanierungsplan – mehr als eine Empfehlung

Auf Basis der Zustandsaufnahme erstelle ich zunächst einen Zustandsbericht. Dieser enthält neben dem Befund auch eine erste grobe Einordnung der zu erwartenden Kosten. So weiß der Eigentümer, in welche Richtung es geht, bevor konkrete Entscheidungen getroffen werden.

Zwei Varianten, klar verglichen

In der Regel arbeite ich anschließend zwei Sanierungsvarianten aus: eine wirtschaftlich solide Mindestlösung und eine qualitativ hochwertigere Ausführung. Beide werden mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen transparent dargestellt – ohne Wertung, aber mit klaren Fakten.

Das Leistungsverzeichnis

Darauf aufbauend entsteht ein detailliertes Leistungsverzeichnis. Es enthält alle notwendigen Maßnahmen in technisch präziser Beschreibung – inklusive optionaler Positionen, zum Beispiel unterschiedliche Materialstärken bei Dachfolien. Das ermöglicht den ausführenden Fachbetrieben eine saubere, vergleichbare Kalkulation.

Wichtig: Die Handwerker erhalten die Fotos und Berichte in angepasster Form – ohne Kostenzahlen. So können sie eigenständig kalkulieren, ohne sich an vorhandenen Schätzungen zu orientieren.

Beim Lagerhallenprojekt umfasste das Leistungsverzeichnis unter anderem: vollständigen Rückbau der Altabdichtung, Neuaufbau mit regelkonformer Dachabdichtung nach DIN 18531, Einbau neuer Dachabläufe DN 125, Ausbildung einer Gefälledämmung, Neuanschluss aller 112 RWA-Anlagen, Demontage und Neuplanung der Blitzschutzanlage sowie ein Sicherheitskonzept für die Bauphase.

Phase 3: Baubegleitung – damit das Geplante auch ausgeführt wird

Ein gutes Leistungsverzeichnis ist die Grundlage. Was daraus auf der Baustelle wird, hängt von der Ausführung ab. Und genau dort entstehen die meisten Probleme.

Was ich auf der Baustelle kontrolliere

Bei der Baubegleitung prüfe ich regelmäßig, ob die Ausführung dem entspricht, was vereinbart wurde. Das betrifft den Schichtenaufbau der neuen Abdichtung, die Ausführung aller Anschlüsse, die Qualität der Nahtverbindungen, die Gefällegebung, die korrekte Einbindung aller Durchdringungen und die Einhaltung der Arbeitssicherheitsvorgaben auf dem Dach.

Gerade bei komplexen Projekten – wie einer Dachsanierung mit gleichzeitiger PV-Installation, Wärmepumpenaufstellung und Blitzschutz-Neuplanung – ist die Koordination der verschiedenen Gewerke entscheidend. Wer stellt das Gerüst? Wer plant den Baustrom? Wer verantwortet die Durchsturzsicherung an den RWA-Öffnungen während der Arbeiten? Diese Fragen müssen vor Baubeginn geklärt sein – nicht währenddessen.

Abnahme und Dokumentation

Am Ende steht eine strukturierte Abnahme mit Fotodokumentation. Eventuelle Mängel werden benannt, bevor die Rechnung gestellt wird. Für spätere Gewährleistungsfragen – und die sind bei Flachdächern nicht selten – ist diese Dokumentation bares Geld wert.

Was passiert, wenn keine Begleitung stattfindet?

Die Antwort zeigt sich regelmäßig in Projekten, die ohne Sachverständigen durchgeführt wurden. Typische Folgen:

• Neue Abdichtung über alte, geschädigte Schichten – keine ausführende Firma übernimmt dafür eine Gewährleistung
• Falsch dimensionierte Dachabläufe, die bei Starkregen nicht funktionieren
• Anschlüsse, die spannungsbedingt reißen, weil die Untergrundvorbereitung fehlte
• PV-Anlagen, die auf einem Dach stehen, das die zusätzliche Last nicht dauerhaft trägt

Das Discounter-Beispiel aus der Praxis steht exemplarisch dafür: Ohne vorherige Zustandsaufnahme und Bauteilöffnungen wäre die Planung auf falschen Annahmen aufgebaut – und die gesamte Investition in PV und Wärmepumpen hätte auf einem Fundament gestanden, das sie nicht tragen kann.

Fazit

Eine Dachsanierung ist kein einfaches Handwerksgewerk – sie ist ein technisches Projekt, das Planung, Dokumentation und Kontrolle braucht. Die drei Phasen Zustandsaufnahme, Sanierungsplan und Baubegleitung bilden dabei keine bürokratische Struktur, sondern den einzigen Weg, der am Ende zu einem Ergebnis führt, das hält.

Wenn Sie vor einer Dachsanierung stehen – ob bei einer Gewerbeimmobilie, einer Lagerhalle oder einem Wohngebäude – sprechen Sie mich an. Ich helfe Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen, bevor die falschen Antworten teuer werden.